Diante do caso hipotético, você, na condição de colaborador vinculado ao cartório, deverá apresentar uma nota devolutiva, com linguagem técnica, clara e objetiva, contendo fundamentação jurídica adequada.

MAPA – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES – 52_2026

 

MAPA – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES

Do contrato ao registro: obrigações, mora e transferência da propriedade

APRESENTAÇÃO DA ATIVIDADE:

O MAPA (Material de Avaliação Prática da Aprendizagem) tem por objetivo proporcionar a aplicação dos conhecimentos teóricos estudados ao longo da unidade, por meio da análise de uma situação-problema relacionada à prática profissional do curso de Serviços Jurídicos e Cartorários.

Nesta atividade, você será convidado a atuar de forma simulada como profissional de um cartório, devendo elaborar uma nota devolutiva que demonstre domínio conceitual, capacidade de interpretação normativa e aplicação prática do Direito das Obrigações.

TEXTO BASE PARA LEITURA

A Penhora Judicial como Impedimento ao Registro do Imóvel

De acordo com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, ao analisar a Apelação Cível nº 70068558659, a Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul entendeu que o contrato de promessa de compra e venda, por si só, não comprova a aquisição da propriedade do imóvel. Esse contrato apenas gera a obrigação de transferir o bem no futuro. A propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos do art. 1.245 do Código Civil.

A penhora indica que o imóvel foi judicialmente vinculado à garantia do pagamento de uma dívida do proprietário. Enquanto essa restrição permanecer averbada na matrícula, o bem continua sujeito aos efeitos da constrição judicial, o que pode impedir o registro da transferência da propriedade até a regularização da situação.

Além disso, o Registro de Imóveis deve observar o princípio da continuidade, segundo o qual todos os atos lançados na matrícula devem manter uma sequência lógica e juridicamente compatível. Assim, se existe uma penhora em nome do atual proprietário, o oficial registrador não pode ignorar essa informação e registrar o título sem a prévia solução do gravame (RAMOS, 2020).

Em termos práticos, isso significa que, mesmo que o comprador já tenha assinado o contrato e pago parte do preço, o registro do título somente poderá ser realizado após a regularização da penhora. Até que isso ocorra, o imóvel continua pertencendo, juridicamente, à pessoa que consta como proprietária na matrícula.

Fonte: a autora. 

REFERÊNCIA:

BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 31 dez. 1973. Disponível em: Planalto – Lei de Registros Públicos. Acesso em: 9 maio 2026.

Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Penhora. Executado – promitente comprador. Boletim Eletrônico do IRIB, 19 jul. 2016. Disponível em: IRIB – Penhora. Executado – promitente comprador. Acesso em: 9 maio 2026.

RAMOS, Camila. Princípio da continuidade e disponibilidade registral. Jusbrasil, 2020. Disponível em: Jusbrasil – Princípio da continuidade e disponibilidade registral. Acesso em: 9 maio 2026.

Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação Cível nº 70068558659. Relator: Des. Gelson Rolim Stocker. Julgado em 28 abr. 2016. Disponível em: TJRS – Consulta de jurisprudência. Acesso em: 9 maio 2026.

LEITURA COMPLEMENTAR SUGERIDA:

Para responder ao MAPA, consulte o livro didático da disciplina: PEREIRA, Franco. Direito das obrigações. Indaial, SC: Arqué, 2023, especialmente o Tema de Aprendizagem 2 – “A obrigação de dar”, com destaque para os tópicos “A obrigação de dar coisa certa” e “A responsabilidade pela coisa antes da tradição”. Esses conteúdos fornecem a base teórica necessária para compreender a obrigação assumida pelas partes, a distinção entre contrato e transferência da propriedade, a mora e as consequências do inadimplemento contratual.

Fundamentação legal relevante: Art. 233 do Código Civil. Art. 389 do Código Civil. Art. 394 do Código Civil.  Art. 402 do Código Civil.  Art. 422 do Código Civil.  Art. 1.245 do Código Civil. Art. 195 da Lei nº 6.015/1973.

PROBLEMÁTICA:

Você atua como auxiliar em um Cartório de Registro de Imóveis. Em sua rotina, é comum atender clientes que apresentam contratos particulares e escrituras públicas para registro, buscando a transferência da propriedade de bens imóveis.

Para desempenhar suas funções com segurança e eficiência, é essencial compreender os conceitos do Direito das Obrigações, especialmente no que se refere:

ao objeto da obrigação;

às condições do negócio jurídico previsto no contrato;

aos efeitos da tradição e da transferência da propriedade (em que momento ocorre);

às cláusulas sobre responsabilidade, mora e perdas e danos.

Nesta atividade, você deverá analisar uma situação prática, que segue, e aplicar os conhecimentos estudados sobre Direito das obrigações.

Situação hipotética:

Carlos firmou com Fernanda um contrato particular de compra e venda de um imóvel urbano pelo valor de R$ 350.000,00.

O contrato estabeleceu as seguintes condições:

Carlos pagaria R$ 100.000,00 como entrada e o restante no ato da lavratura da escritura pública.

Fernanda comprometeu-se a entregar todos os documentos necessários para a escritura no prazo de 30 dias.

Após a quitação integral do preço, a escritura pública seria lavrada e posteriormente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O contrato previa cláusula de multa de 10% do valor total do negócio em caso de descumprimento por qualquer das partes.

Também constava cláusula prevendo indenização por perdas e danos.

Carlos pagou integralmente a entrada e já obteve aprovação do financiamento bancário para quitar o saldo.

Entretanto, ao solicitar a certidão atualizada da matrícula do imóvel, você verificou a existência de uma averbação de penhora judicial sobre o bem, decorrente de ação de execução movida contra Fernanda.

Além disso, o prazo de 30 dias para apresentação da documentação expirou há 20 dias, sem que Fernanda tenha regularizado a situação.

Carlos comparece ao cartório e afirma que já “comprou o imóvel”, pois assinou o contrato e pagou a entrada, questionando por que o registro não pode ser realizado.

Segue contrato para leitura: